楼市初现寒意接连两月30城二手房价格跌落楼市拐点呈现

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：包晶晶，36氪经授权转载

12月16日，国家计算局发布的《2019年11月份70个大中城市产品住所出售价格改变状况》和《2019年1-11月份全国房地产开发出资和出售状况》显现，11月44个城市新建产品住所价格环比上涨，33个城市二手房价格环比跌落，这也是接连两个月超越30城二手房价格呈现跌落。

1~11月份，全国产品房出售面积达148905万平方米，接连6个月同比添加，且增速加速；产品房出售额139006亿元，添加7.3%，增速相等；全国房地产开发出资121265亿元，同比添加10.2%，增速自4月份以来继续回落。

“依照2018年同期数据测算，2019年全年商场成交超越15万亿成为定局，有望发明挨近16万亿的年度出售纪录。”华夏地产首席剖析师张大伟向《每日经济新闻》记者剖析以为：“但出资呈现放缓，调控影响下商场逐步呈现下调痕迹，企业资金链有所吃紧。与此一起，楼市方针敞开双向调控，人才方针小阳春呈现，托底与盖帽再现。”

数据来历：国家计算局制图：每经修改魏文艺

前11月产品房出售额13.9万亿元

前11个月，产品房出售面积148905万平方米，同比添加0.2%，增速比1~10月份加速0.1个百分点。产品房出售额139006亿元，添加7.3%，增速相等。其间，住所出售面积添加1.6%、出售额添加10.7%，办公楼出售面积下降11.9%、出售额下降11.3%，商业经营用房出售面积及出售额别离下降14.1%、13.5%。

但房地产开发出资增速却呈现回落。前11个月全国房地产开发出资121265亿元，同比添加10.2%，增速比1~10月份回落0.1%（其间住所出资增速回落0.2%），而且增速自4月份以来继续下降。

数据来历：国家计算局

各地区的房地产出资在前11个月均呈现不同程度的添加，但增速全线回落。详细看，东部地区房地产开发出资63770亿元，同比添加8.3%，增速比1~10月份回落0.1个百分点；中部地区出资25102亿元，添加9.7%，增速回落0.3个百分点；西部地区出资27455亿元，添加15.3%，增速回落0.4个百分点；东北地区出资4939亿元，添加8.9%，增速回落0.6个百分点。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进告知《每日经济新闻》记者：“开发出资数据体现了房企出资端的微调导向。数据充分说明固定资产出资及第三工业出资等发挥了较好的托底效应，在当时基建出资等还没有全面回暖的状况下，开发出资数据值得必定，也体现了房企在房子出售行情降温的预期下，仍然对出资端有较高的热心。”

数据来历：国家计算局

1~11月份，房地产开发企业房子施工面积874814万平方米，同比添加8.7%，增速比1~10月份回落0.3个百分点。其间，住所施工面积613566万平方米，添加10.1%。

房子新开工面积205194万平方米，添加8.6%，增速回落1.4个百分点。其间，住所新开工面积151447万平方米，添加9.3%。房子竣工面积63846万平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0个百分点。其间，住所竣工面积45274万平方米，下降4.0%。

资金层面，房地产开发企业前11个月到位资金160531亿元，同比添加7.0%，增速相等。其间，国内借款23013亿元，添加5.5%；利用外资161亿元，添加57.5%；自筹资金52511亿元，添加3.7%；定金及预收款54482亿元，添加10.0%；个人按揭借款24395亿元，添加13.9%。

“一方面资金面的数据其实不算太糟糕，本年以来增幅相对较安稳的，资金状况没有显着恶化。另一方面也需求看到，房企的感触和商场数据感触并不共同，至少房企会以为当时资金面是显着收紧的，需求防备资金方面的各类新压力。近期的房企动作方面看，加速资金回笼和活跃发债仍然是遍及的做法。”严跃进续称。

数据来历：国家计算局

房企买地金额及面积同比双跌

1~11月房地产开发企业土地置办面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。

对此，严跃进剖析以为，一般各地政府在四季度会活跃供地，然后给土地商场的买卖带来影响。从地价跌落的区域看，首要仍是三四线城市的跌落动力更大，一二线城市的土地买卖仍是显现出部分添加的态势。

张大伟则展现了一组由华夏地产研讨中心计算的数据，到本年11月，一二线城市算计土地出让金额高达3.0285万亿元，而2018年同期为2.498万亿元，同比涨幅达21%。从时刻上来看，一二线城市卖地金额提早一个月改写了前史年度卖地金额纪录（2018年全年卖地金额2.87万亿元）。

前11月卖地金额超越千亿元的城市达13个，改写前史同期纪录。杭州以2538亿元排在第一，上海和姑苏和别离以1666亿元和1656亿元排在二三位。

有必要留意一下的是，最近部分热门城市的土地挂牌供给有所添加，而商场分解也在土地商场有所体现，如拿地房企相对会集在非民企、不同城市间的显着分解等。

新房价格环比上涨城市继续削减

11月份，44个城市新房价格环比上涨、21城跌落、5城相等。与10月比较，11月新房价格继续上涨城市再减6个，现已接连6个月削减。一线城市中，北京、上海和深圳新房价格别离环比上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。31个二线城市环比上涨0.2%；35个三线城市上涨0.5%。

多个方面数据显现，11月份，唐山和银川的新房价格以环比涨幅1.9%领跑70城；一二线城市房价相对平稳，调控方针宽松的城市房价仍然有所上行，其间以深圳最为典型。

数据来历：国家计算局制图：每经修改魏文艺

“在楼市下行周期内，大部分城市之前的新建住所约束签约房源逐步开释，使得计算口径为网签价格的新房数据仍然上行。而从数据看，大部分城市的新建产品房价格‘失真’，房价趋势要看二手房价格。” 张大伟指出。

二手房价格则反映出另一种状况：11月70个大中城市中，33城二手房价格环比跌落、32城环比上涨、5城相等。

从国家计算局发布的前史数据来看，10月、11月接连2个月超30城二手房价格跌落。而上一次呈现相同景象是在56个月前，即2015年3月份和4月份。

张大伟以为，接连两2个月超越30城市二手房价格下调，能够判别楼市拐点现已呈现。

结合10月份相关数据来看，二三线城市新房、二手房都连续了涨幅回落或跌落。11月31个二线城市新房价格环比涨幅回落0.3%，而10月环比回落0.6%；35个三线城市新房和二手房11月环比涨幅别离回落0.1%和0.2%，10月环比回落为0.7%和0.4%。

数据来历：国家计算局制图：每经修改魏文艺

58安居客房产研讨院分院院长张波表明，“二三线城市的降温在继续，楼市调控的作用不断累加，估计涨幅回落的趋势在12月还将继续。”

关于一线城市，张波指出，“除深圳外，2019年下半年一线城市全体降温较显着，尤其是二手房商场的降温比2018年同期体现得更为显着。11月房价改变在某些特定的程度上显现出商场有触底反弹现象，一起不扫除部分城市产品住所的供给结构改变拉动了成交均价上扬。但跟着新年的接近，商场全体购房需求量会削减，房价在岁末年初也很难有大的崎岖。”

下一年楼市还会有“小阳春”？

进入下半年，各地一再出台的人才及落户方针带热了职业对楼市的预期。

张波向《每日经济新闻》记者展现了一组数据，“以汕头为例，9月份发布新引进人才购房补助告诉，契合条件的引进人才最高补助规范到达100万元。这一方针效应在11月得到分散，安居客线上汕头找房活跃度环比上涨28.6%，成为热度最高的城市。一起吉林、大连等城市的咨询热度进步都与人才方针有关，经过放宽落户方针，发放人才住房补贴，进行工作创业补助等，这些城市招引了人才入驻，继而带动购房咨询量的添加。”

但事实上，大连等城市的房价在11月份并未呈现大幅上涨。大连11月新房环比涨幅为0.2%、二手房价格与上月相等；11月发布了重磅人才方针的南京，新房价格环比跌落0.1%、二手房较上月仅上涨0.2%。

对此张波指出，“人才及落户方针推进楼市热度提高，但全体来看对房价的推进力相对有限。11月楼市整体趋于安稳，四季度房企的出资换挡和竞争力换挡仍然在继续。跟着年底返乡高潮的到来，返乡置业人群将带动城市热门切换，三四线城市将取得更多重视。”

“房地产调控最严厉的时期现已过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支撑、公积金方针等方面开释有利于安稳房地产商场的方针。尽管当下房价上行城市占比较大，但商场已现逐步平稳的痕迹。”

关于2020年会否呈现本年相同的“小阳春”行情？张大伟以为，“2019年房地产商场平稳是干流，小阳春首要看方针。在‘房住不炒’的主基调下，方针宽松起伏有限，未来楼市仍然会在年15万亿~16万亿元动摇。”