招股书揭开长租公寓运营真相海外第一股两年半亏损11亿

曹政/摄 材料图

蒙眼狂奔的长租公寓到底是亏是挣？创始人的PPT故事毕竟不如财政数据来得真实。近来，青客公寓向美国证监会递交了招股文件，计划募资至多1亿美元，成为国内长租公寓品牌中的海外“榜首股”。但是，两年半亏本11.18亿元的账本，却揭开了美丽面纱背面的严格本相。当租金收入无法平衡运营开销，现金流成为检测长租公寓品牌的生死劫。

收入高亏本也高

一线城市长租公寓有多火？想答复这个问题，你只需随意去北京的一家中介门店看看，就会发现经纪人引荐的租借房源中，十有七八都是某长租公寓品牌所运营。但是，长租公寓终究赚钱么？这个答案运营商却是讳莫如深。直到青客公寓拟赴美上市，算是初次揭开了长租公寓的财政本相。

2012年景立于上海的青客公寓，到现在共掩盖了上海、北京、杭州、南京等6座一、二线城市，被咨询机构评定为国内长租公寓运营商的第三位，截止到2019年6月末已签约租借单位为97621间。

2017年起，长租公寓开端在租借商场锋芒毕露，也是从这一年起，青客公寓进入一轮高速添加期。首要，是收入的高添加。招股书显现，2017年，青客公寓的年度净收入为5.227亿元；2018年，年度净收入就到达8.899亿元，同比添加近70.3%。到2019年6月30日的曩昔9个月，已完成净收入8.979亿元，同比添加51.4%。

其次，是租借房源数的高添加。青客公寓在招股书中指出，从2012年底的940间，到2018年底的91234间，其房间数的复合年添加率为114.4%。

伴随着这“两高”的，便是为难的高亏本。招股书显现，到2019年6月30日，青客的总财物为20.35亿元，总负债27.03亿元，负债率达132.8%。其间，2017财年、2018财年和到2019年6月30日的9个月，青客公寓的净亏本分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元，等于两年半的时刻亏本了11.18亿元。

过度倚重租金差和“租金贷”

假如仅仅短期亏本，青客公寓的账本还不至于让人如此唏嘘。但是，更严格的现实是，重财物的形式让其难以找到扭亏为盈的出路。

青客公寓在招股书上供认，现在的租借首要依托“N+1”形式，先预付几个月的租金从房东那取得房源，经过翻修改造、添加一个卧室后，再租借给租户，差价中取得的租金收入也成为公寓的首要盈余来历。以2018年为例，8.899亿元的净收入中，租借收入为7.969亿元，占比高达89.5%。

为了缓解资金压力，“租金贷”也被青客公寓所倚重。据发表，到2019年6月30日，青客公寓与11家金融机构协作，经过给予扣头的方法鼓舞租户运用“租金贷”，其租借房源中高达65.2%的份额，是经过借款方法付出的租金。

微博、知乎和豆瓣上查找青客公寓的论题，除了打扫服务唐塞、高电费、宽带强制绑定等，“租金贷”也是被租客控诉较多的当地。“咱们一向依靠租客的预付租金来赞助咱们生长。假如租借协议在预付资金所包括的租期内停止，咱们需求交还还未运用的预付租金。” 招股书也将“租金贷”列入了危险要素。

烧钱扩张也需标准开展

以高投入支撑高增速和高亏本，青客公寓的烧钱形式，其真实很大程度上反映了现在国内长租公寓职业的现状。重财物的运营形式下，长租公寓的开展离不开继续且大规模的现金流，当租金收入掩盖不了运营收入时，“租金贷”等金融手法也被包裹进来，沉积的资金池又进一步积聚了职业危险，一旦租金链条中止，就只剩余封闭和破产。同策研究院发布的一份名单显现，到2019年3月间，已有20余家长租公寓品牌倒下，其间超越一半的原因被归为“资金链断裂”。

这也解说了为何众多长租公寓品牌都急于上市融资。多家运营商告知记者，在业界看来，财物证券化是盘活企业存量财物，将“财物池”转变为“资金池”，完成公寓重财物变轻的最佳计划。另一方面，长租公寓职业也亟待对“租金贷”等金融手法加强监管。

现在，上海和浙江两地现已发文就长租公寓的“租金贷”、沉积资金流向等焦点问题提出清晰监管要求。如浙江相关部分就规则，长租公寓企业应当依照约好每季度或每半年向整体住宅房源托付租借人、长租公寓承租人，布告住宅租金收入、付出总额，如期或许逾期付出，以及运营住宅托付租借事务所发生的沉积资金运用等状况。

来历：北京日报

记者：赵莹莹

流程修改：吴越